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2024

04/22 10 : 14
清风明月

财经报社(亚太)讯 投资者今年仍看好日本房地产市场。尽管日本在3月份进行了17年来的首次加息,但资金仍然容易获得。海外游客的大量涌入、大批员工重返办公室以及租金的不断上涨,进一步助长他们的乐观情绪。

不过,并非所有事情都将重演去年的情况。房地产市场专家仲量联行(JLL)高级研究总监Yuto Ohigashi表示,预计酒店和公寓楼将在2024年成为热点,杠杆率较低的投资者预计将发挥更重要的作用,包括主权财富基金和公共养老基金。

Ohigashi指出,这些投资者受利率上升的影响较小,有更大的能力将资金配置在海外房地产上。

美国持续通胀和货币政策长期收紧的前景正在给金融市场带来压力。但预计日本房地产行业将从容应对这些挑战。

三菱UFJ信托银行(MUTB)分析师Yoshikazu Funakubo表示:“美国利率没有这么快下降,实际上对日本房地产市场是有利的。”

得益于低利率,日本房地产市场顶住了全球投资急剧萎缩44%的冲击,在2023年增长了4%。

Funakubo说,如果美国大幅降息,日本市场的吸引力将会减弱。

仲量联行的数据显示,外国投资者通常占日本房地产投资的20%至25%,他们往往是财力雄厚的大型投资者。Funakubo说:“他们的活动往往决定了市场的方向。”

这些投资者包括新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)和挪威政府养老基金,前者去年从黑石(Blackstone)手中收购大量仓库投资组合,后者于2020年收购了三菱地产(Mitsubishi Estate)在东京的总部大楼。

Ohigashi在谈到日本市场时说:“就估值而言,房地产价格正变得相对昂贵。”这表明投资者将对投资的资产类型和地点更加挑剔。他们将密切关注一处房产能产生多少现金流。

美元/日元走势也将是关键。瑞穗证券(Mizuho Securities)资深信贷分析师Koji Ishizaki指出,外国投资者倾向于将日元贬值视为积极因素。日元走软使得日本房地产以美元计算的价格下降。日元贬值还推动入境旅游业的发展,提升酒店业的底线。

日元兑美元最近创下34年来新低,此前美国3月份公布的消费者物价指数(CPI)高于预期,再次提醒人们,美国和日本之间的利差仍将很大。

仲量联行的Ohigashi表示:“我认为美元/日元走势是日美利差的晴雨表。”

他预计,日本房地产市场今年将保持活跃。Ohigashi预测,日本2023年房地产投资总额为3.4万亿日元(223亿美元),今年可能会超过2023年的水平。

瑞穗的Ishizaki预测,今年的投资额将持平或略高。“大多数投资者利用债务投资房地产。他们要么借入长期债务,要么借入短期债务,这取决于哪一种贷款的利率更优惠。”根据QUICK FactSet的数据,日本10年期国债收益率为0.845%,美国为4.622%,反映出日本仍然相对宽松的货币环境。预计日本到2024年底的政策利率为0.15%左右,而美国为5%左右。

外国投资在去年下半年急剧放缓,但在2024年第一季度,外国投资者又变得活跃起来。今年2月,KKR支持的一家房地产投资信托基金以约2,200亿日元的价格收购了前日立物流(Hitachi Logistics)旗下的logied公司的29个仓库,而Alyssa Partners今年3月以215亿日元的价格收购了CapitaLand Ascott Trust和Hotel WBF的酒店物业。

今年1月,贝莱德(BlackRock)收购了东京和横滨的公寓楼,交易金额未透露。

去年,由于电子商务的繁荣,仓库成为投资者的宠儿。今年,由于劳动力短缺和建筑成本上升,投资者对仓储项目持谨慎态度,酒店和公寓的光芒正盖过仓储项目。

还有分析认为,仓储行业供应过剩。相比之下,办公空间的需求更高,东京3月份的空置率为5.47%,为三年低点。随着人们从买房转向租房,公寓租金也在上涨。东京地区的公寓价格创历史新高。

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三菱UFJ信托银行1月份对40家房地产资产管理公司进行的一项调查发现,在投资者计划投资的房地产类型中,酒店和公寓的比例最高,分别为45%和50%,而仓库的比例为40%。

自去年10月以来,海外旅游业已恢复到疫情前的水平,导致住宿需求增加,酒店投资增加。

消费者通胀数据显示,日本去年11月和12月酒店房价同比上涨约60%,今年迄今为止仍在以30%左右的速度上涨。这使得业主可以向酒店经营者收取更高的租金。

三菱UFJ信托银行B的Funakubo说,过去两年,经通货膨胀因素调整后,酒店租金上涨约30%,这是主要房地产类别中唯一产生稳定回报的房地产类型。

预计看涨趋势将持续下去。联合国预测,去年全球国际游客人数增长34%,达到12.9亿人,2024年将再增长16%,达到14.9亿人,超过2019年的水平。

瑞穗Ishizaki说,日本并不是唯一蓬勃发展的市场,“跨国旅行的人数正在增加,而日本只是受益于这一趋势”。

然而,如果酒店资产的卖家在定价上过于激进,他们可能难以找到买家。

今年1月,有报道称,新加坡GLC提出以850亿至900亿日元的价格出售35层的福冈海鹰希尔顿酒店(Hilton Fukuoka Sea Hawk),这个价格被认为太高了。今年3月,日本铁路运营商西武(Seibu)推出了位于东京市中心的36层办公、酒店和住宅综合体Tokyo Garden Terrace Kioicho。据说要价高达20亿美元。

投资者正密切关注这些房产,将其视为全球对日本房地产资产需求的“晴雨表”。


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